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1. 은마아파트의 역사
은마아파트는 1979년 준공된 서울 강남구 대치동 소재 대단지 아파트입니다. 1970년대 강남 개발이 본격화되면서 대규모 아파트 단지가 필요해졌고, 당시 주택 공급 확대를 위해 서울시에서 강남 일대를 집중적으로 개발했습니다.
- 1971년: 강남 개발 본격화
- 1976년: 은마아파트 착공
- 1979년: 4,424세대 준공 (강남 최대 규모)
- 1980~1990년대: 강남 아파트 시장의 중심으로 자리 잡음
- 2000년대 이후: 재건축 논의 본격화, 강남 대표적 재건축 단지로 주목
2. 은마아파트의 입지 분석
은마아파트가 강남에서 꾸준히 인기가 높은 이유는 뛰어난 입지 조건 때문입니다. 교통, 상권, 교육 인프라가 모두 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높은 지역입니다.
① 교통 환경 – 강남의 핵심 교통망
강남권의 핵심 지역인 대치동에 위치한 은마아파트는 대중교통과 도로망이 잘 연결된 입지를 자랑합니다.
- 지하철
- 🚇 3호선 대치역 (도보 5~10분)
- 🚇 2호선 삼성역 (차량 5분, GTX-C 노선 예정)
- 🚇 수인분당선 한티역 (도보 10~15분)
- 버스
- 강남구 전역 및 서울 주요 지역을 연결하는 노선 다수
- 강남역, 삼성역, 잠실 방면으로 접근성 우수
- 도로망
- 도산대로, 영동대로, 테헤란로, 강남대로 접근 용이
- 올림픽대로, 경부고속도로 이용 쉬워 서울 및 수도권 이동 편리
📌 특히 GTX-C 노선(삼성역)이 개통되면 수도권 접근성이 더욱 개선될 전망
② 상권 – 대치동 핵심 상업지구
은마아파트는 강남구 대치동의 중심지에 위치하여 다양한 상업시설과 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.
- 대형 쇼핑몰 및 마트
- 현대백화점 무역센터점 (차량 5분)
- 스타필드 코엑스몰 (차량 10분)
- 이마트 역삼점 (차량 5분)
- 전통시장 및 상업시설
- 은마상가 (단지 내 위치, 다양한 상점과 맛집 밀집)
- 대치동 먹자골목 (도보 이동 가능)
- 오피스 및 비즈니스 인프라
- 테헤란로 업무지구 접근 용이 (삼성역, 강남역)
- 대기업 본사 및 IT 기업 밀집 지역
📌 강남 최대 규모의 업무지구가 인접해 있어 직주근접 수요가 꾸준함
③ 교육 환경 – 강남 8학군 대표 지역
은마아파트가 특히 선호되는 이유 중 하나는 우수한 교육 환경 때문입니다. 강남 8학군 내에서도 교육열이 높은 대치동 학군에 속해 있어 명문학교와 유명 학원가가 가까운 것이 특징입니다.
- 초등학교
- 대치초등학교 (단지 내 위치)
- 도성초등학교 (도보 10분)
- 중학교
- 대치중학교 (도보 10분)
- 단대부중 (차량 5분)
- 고등학교
- 휘문고, 단대부고, 중대부고 (강남 명문고 밀집)
- 학원가
- 대치동 학원가 (차량 5~10분, 수많은 입시학원 및 과외 시설)
- 메가스터디, 대성학원, 종로학원 등 유명 입시 기관 밀집
📌 입시 중심지로 학부모들의 선호도가 높아 꾸준한 실거주 수요가 있음
3. 은마아파트의 단지현황
| 구 분 | 내 용 |
| 주소 | 서울시 강남구 대치동 316 |
| 세대수 | 4424세대(총28개동) |
| 저/최고층 | 14층/14층 |
| 사용승인일 | 1979년 08월 30일 |
| 주차대수 | 3021대(세대당 0.68대) |
| 용적률 | 204% |
| 난방방식 | 지역난방, 열병합 |
101 ㎡(30.7평)
| 구 분 | 내 용 |
| 공급/전용 | 101.52㎡/76.79㎡(전용률 76%) |
| 해당면적 세대수 | 2674세대 |
| 해당면적 매물 (25.2 기준) |
|
| 관리비 |
|
| 보유세 |
|
115 ㎡(35평)
| 구 분 | 내 용 |
| 공급/전용 | 115.54㎡/84.43㎡(전용률 73%) |
| 해당면적 세대수 | 1750세대 |
| 해당면적 매물 (25.2 기준) |
|
| 관리비 |
|
| 보유세 |
|
4. 재건축사업의 추진경과
은마아파트는 준공된 지 40년이 넘은 노후 아파트로, 오래전부터 재건축이 꾸준히 논의되었습니다. 하지만 강남권 재건축 규제와 부동산 시장 상황으로 인해 아직 재건축이 확정되지 않은 상태입니다.
| 일자 | 내용 |
| 2003. 12. 31 | 조합설립 추진위원회 승인 *과거 도정법 상 추진위 승인 시점 기준이 없어 구역지정 전에도 추진위 승인 가능 |
| 2006. 03. 23 | 도시.주거환경정비 기본계획 수립 |
| 2010. 03. 05 | 안전진단 통과 |
| 2023. 02. 16 | 정비계획 수립 및 정비구역 지정 |
| 2023. 09. 26 | 조합설립인가 |
| 25년 현 재 | 건축심의 중 현재는 교육환경영향평가를 진행중인것으로 보이나 명예훼손 금지 가처분, 총회결의 무효확인소송 등이 진행중인걸로 보아 조합원간의 갈등이 있는 것으로 보입니다. |
5. 재건축사업 계획
1) 재건축사업 개요
| 구분 | 내용 |
| 사업명칭 | 은마아파트 재건축정비사업 |
| 구역면적 | 243,552.6㎡ |
| 토지등소유자 수 | 4,830명(조합원 4,419명) |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 준주거지역 |
| 건축면적 | 40,050㎡ |
| 연면적 | 1,133,259㎡(342,811평) |
| 용적률 | 300% |
| 건축규모 | 지하3층~지상35층 |
| 신축 세대수(분양) | 총 5,100세대 60㎡이하 - 679세대 60㎡초과~85㎡이하 - 1,586세대 85㎡초과 - 2,835세대 |
| 신축 세대수(임대) | 총 678세대 40㎡초과~50㎡이하 - 628세대 50㎡초과 - 50세대 |
| 상가 | 50,975㎡ |
2) 배치도
3) 조감도
6. 사업성 분석
추후 분석 예정
7. 추정분담금 산출
추후 분석 예정
8. 투자 분석
추후 분석 예정
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